悩み解決|コスト 2018.12.25

店舗物件の家賃交渉はどうすればいい? 賃料適正化のポイントを紹介!

店舗物件の家賃交渉はどうすればいい? 賃料適正化のポイントを紹介!
1
そもそも家賃交渉は可能なのか?
2
家賃はどのように交渉するのがベスト?
3
家賃交渉が難しいケースとは?
目次
飲食店経営における大きな経費のひとつに、「家賃」が挙げられる。店舗物件の家賃はなるべく安くしたいと考える人がほとんどなはずだ。そこで家賃交渉を考えたことのある飲食店オーナーに向けて、どのようにして家賃を下げるのか、家賃交渉の難しい物件についてなどをまとめてみた。ぜひ参考にしてほしい。

そもそも家賃交渉は可能?

テナントを構えるすべての企業では、家賃を削減できるか否かが経営の大きな課題となる。個人経営の店舗にせよ、チェーン展開している飲食店にせよ、賃料に頭を悩ませているオーナーは非常に多いのではないだろうか。
しかし、「家賃交渉」と簡単にいっても、そもそも家賃を交渉することなどできるのだろうか。

飲食店向けではなく、一般的な賃貸物件であれば、多少であれば家賃交渉の融通がきく場合も多い。実際に家賃引き下げの交渉に成功した話を聞くこともあるだろう。
しかしながら、飲食店向けの賃貸で家賃交渉を行ったことのある方の声は耳にする機会が少なく、身近な実績がないため、わかりにくい部分も多い。交渉で店舗の賃料引き下げに成功できるかどうかは、飲食店の運営において非常に重要なこと。ここからは、飲食店の運営における家賃交渉の可否や交渉方法などについて見ていこう。

適正賃料よりも高く設定されている場合

飲食店向けの賃貸では、その土地や店舗に対して、適正賃料よりも高く設定がされていることがある。その場合は「現在の賃料を引き下げる」という思いではなく、「現状に見合った適正金額に戻す」というスタンスで交渉に臨むことが大切だ。賃料交渉をする際に、ただ「予算の関係で賃料を安くしてほしい」と依頼しても、なかなか納得のいく交渉結果は得られにくい。その土地の坪単価や近隣物件の相場観を調査することで比較すべき対象ができ、交渉がスムーズに運べる。

家賃交渉に必要なもの

まず必要なのは、根拠のあるデータだ。このデータに関しては後ほど説明させていただく。そして、入居してから何年経過しているかをあらかじめ確認しておく必要もある。

家賃はどのように交渉するのか

家賃交渉についてポイントを確認していこう。
やはり飲食店を運営していくうえで、家賃は大きな支出になるはずだ。そんな厄介な支出を引き下げる交渉は、たとえダメ元であっても試してみる価値はある。しかし、やみくもに賃料交渉をしても、なかなか上手くいかないケースが多い。
そこで、家賃はどのように交渉すれば良いのか、3つのポイントをピックアップしたのでぜひ参考にしてほしい。

①事業計画書に基づいて交渉

賃料の交渉にあたってはその地域の物件と相場を比べて行う場合もある。しかし、店舗の用途や設備によって家賃は大幅に変わるため、相場との比較は意味がないことも多々あるだろう。
そんなときは、年間の事業計画書をもとに、家賃が下がることによって経営が安定することを伝える方が効果的な可能性がある。オーナーとしても、長く安定して入居してもらえる方が良いからだ。こうした内容を具体的に説明できる資料を用意しておくのも良いだろう。

②設備や修繕費の交渉

店舗オープン時に、必要な改修費、修繕費、設備費などの一部を貸主にもってもらえないか交渉するのも有効な手段だ。賃料の値下げはしてくれなくても、設備関連の値下げであれば良いという貸主もいるので、試しに交渉してみることをおすすめする。
貸主に対して、家賃交渉と併せて交渉することができるので、条件によっては大幅に経費を削減することが可能になる。

③解約時の費用を交渉

賃料や初期費用だけでなく、解約時にかかる費用は多くの人が見逃しがちだ。解約時の費用まで計算して、総支払額で見るよう心掛けると良いだろう。すでに店舗を構えている飲食店で、月々の賃料の値下げを不動産業者に断られてしまった場合なども、解約時の費用を下げられないかを交渉する余地がある。
新店舗を立ち上げる場合も、解約時の費用を計算に入れたうえで、物件の相見積もりを出しておくと、後々損をする事態は避けられる。そして解約時の費用だけでなく、解約予告時期、保証金、違約金なども確認しておこう。



家賃交渉が難しいケース

交渉する際のコツを紹介したが、ケースによっては家賃交渉での値下げに難航することももちろんある。そのような場合について、ケースごとにまとめたのでぜひ参考にしてほしい。

立地が良く人気のあるエリア

立地が良くて人気のあるエリアでは、家賃交渉が難しい場合が多い。東京都であれば、新宿や渋谷などの繁華街の中心や、駅近物件などがそれにあたるだろう。立地が良くて人気のあるエリアは、他にも利用したい飲食店の企業が多いため、なかなか引き下げてもらうことは難しいのが現実だ。

入居して間もない場合

入居して間もない場合も家賃交渉が難しいといわれている。家賃交渉をする際には入居して何年経っているかも重要になってくる。逆に、入居して年月が経過している場合は、不動産会社との付き合いや信用、土地の値段の変動などによって、賃料引き下げの交渉が容易になる可能性が高い。同じ場所で飲食店を運営し、数年経過している場合は一度不動産会社に交渉をしてみると良いだろう。

すでに相場よりかなり安い

他店と比較しても、明らかに賃料が安い場合も家賃交渉は難しい。すでに相場と比べて安い賃料で店舗を借りている場合は、一度交渉してみる余地はあるが、なかなか引き下げてもらえないことを念頭に置いた方が良いだろう。
家賃交渉の余地があるかどうかを判断するためにも、まずは自店舗の家賃が相場と比べてどの程度であるか把握しておく必要がある。

家賃交渉のサービスを使う

前項で値下げ交渉の難航が予想されるケースを取り上げたが、自分でどの物件が交渉可能かを判断するのはなかなか難しい。そこで、利用を検討したいのが家賃減額・適正化のサービスだ。

家賃減額・適正化のサービスでは、不動産業者とやり取りをする際に、弁護士、土地家屋調査士、不動産鑑定士などの専門家が適正な賃料を算出し、交渉のサポートまで行ってくれる。このサービスを利用すれば、自分で土地の坪単価を調べたり、適正価格を算出したりする手間が省けるため、慣れない複雑な作業から解放されるのは間違いない。経費とともに工数も削減したい飲食店オーナーには非常におすすめのサービスなので、利用してみる価値はあるだろう。

家賃減額・適正化のサービスを提供している企業は多数存在している。中には、店舗だけでなく、オフィスの賃料交渉もサポートしてくれるサービスがあるので、本社オフィスを構えているチェーン店などの飲食店も検討してみると良いだろう。
家賃交渉代行サービスはそれぞれの持ち味や得意とする内容が異なる。事前に各社のサービス内容や利用料金、成功実績などを比較して情報を得ておこう。プロの目線なら、自分では思いもよらない値下げの余地に切り込んでくれる可能性は高い。家賃交渉のサービスを選択肢のひとつに加えるのも賢い方法かもしれない。

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